兰州市物业服务收费管理实施办法政策解读
导语 兰州市物业服务收费应当遵循合法、合理、公平、公开、诚信以及收费与服务内容和服务标准相适应的原则。最新政策解读详见全文。
《关于印发兰州市物业服务收费管理实施办法的通知》政策解读
1、《办法》的背景?
《兰州市物业服务收费管理实施办法》于2016 年8月26日开始实施，有效期 5 年。近年来，随着“放管服”改革不断向纵深推进，我市现行物业服务收费管理政策已与改革要求不相适应，也对物业服务收费管理提出了新的要求。为了进一步规范物业服务收费行为，促进物业服务行业健康可持续发展。根据省发展改革委、住建厅、市场监管局《关于进一步加强物业服务收费管理有关工作的通知》(甘发改价格〔2023〕5 号)精神，我委会同市住建局、市市场监管局对《办法》进行了修订，经报市政府同意，印发执行。
2、定价权限和定价方式?
根据《甘肃省定价目录》、省发展改革委、住建厅、市场监管局《关于进一步加强物业服务收费管理有关工作的通知》(甘发改价格〔2023〕5 号)规定，明确普通住宅小区(含保障性住房)物业服务收费标准实行政府指导价管理，授权市(州)人民政府制定物业服务收费具体标准。普通住宅以外(高级公寓、度假村、办公及各类商业用房等)的建筑物物业服务收费及成立业主委员会或物业管理委员会，且具备协商议价条件的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。
3、政府指导价和市场调节价的定义?
政府指导价是指依照《价格法》规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。
4、主要条款修订变化?
修订的《办法》共分六章三十九条，主要明确了以下方面的内容：
一是《办法》取消了装修期间物业服务费即：高层住宅第1层 3.00 元/平方米，其他楼层 3.50 元/平方米;多层住宅3.00元/平方米。以及物业管理区域内公共照明、智能化、景观等设施共用水电收费即：0.04 元/月·平方米×建筑面积等两项收费项目。
二是《办法》中实行政府指导价的物业服务收费将实行备案制度，物业服务人在收费前，应到物业服务项目所在县区的住建、发展改革、市场监管部门进行备案，同时进一步明确了各部门工作职责。
三是新增了实行政府指导价的普通住宅小区调整小区物业服务收费标准应履行相关程序的内容。加强了街道(乡镇)职责，落实属地化管理。
四是《办法》中装修期间产生的装修垃圾清运费及装修垃圾的相关收费标准，由业主或物业使用人与物业服务人按照住建部门的相关规定签订装修管理服务协议，具体收费标准由双方约定。
5、收费行为监管?
市市场监管局、住建局、发展改革委等部门，按照各自职责形成工作合力，随机对县区备案项目进行抽查指导，对不按《物业服务合同》约定提供服务或违规收费，按照要求对其进行整改或严处。严厉查处超过政府指导价标准收费，防止物业服务人擅自提高标准、变相收费、强制收费等不规范和乱收费行为。对投诉率高、问题反映集中和达不到服务标准的物业服务人进行重点监督检查，并可以采取限期整改、降低星级标准等措施。
6、部门工作职责?
发展改革部门根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准收费标准和浮动幅度，并适时向社会公布。
住建部门要建立守信联合激励和失信联合惩罚机制，加强物业服务行业诚信管理，督促落实街道属地管理责任，鼓励因地制宜创新物业服务管理模式，引导业主委员会、物业管理委员会通过公开招标方式选聘物业服务人，更好满足居民基本物业服务需求。
市场监管部门要加强物业服务收费行为监管，不断规范价格秩序，引导物业服务行业健康发展。对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价、分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等违法违规行为，依据有关法律、法规以及规定严肃查处。
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